In Alfter wird seit längerem die Diskussion um die Hebesätze der Grundsteuer geführt. Diese werden regulär von der Gemeinde festgesetzt. Doch auch die bundes- und landesweite Grundsteuerreform bringt noch weitere Änderungen und Probleme mit sich. Eine dieser Fragen betrifft die ungleiche Belastung von Wohnimmobilien im Vergleich zu Gewerbegrundstücken. Darauf weisen uns seit einigen Wochen Menschen in unseren Haustürgesprächen hin. Hierzu haben wir Grünen Alfter bereits konkrete Verbesserungsvorschläge vorgelegt. (→Antrag der Grünen Ratsfraktion, → Beschluss des Gemeinderats).
Unfaire Bewertung von Hinterland-Flächen
Bürger*innen haben uns auf eine weitere Problematik aufmerksam gemacht:
In Alfter gibt es viele langgestreckte Grundstücke mit nach vorne liegender Bebauung. Hier wurde das sogenannte Hinterland mit dem selben Bodenrichtwert bemessen wie der bebaute Teil, obwohl es aus verschiedenen Gründen nicht bebaut werden darf.
Nach unserer Auffassung gibt es hier Möglichkeiten, betroffene Eigentümer*innen zu entlasten. Um Klarheit zu schaffen und Lösungswege aufzuzeigen, haben wir eine kleine Anfrage an die Gemeindeverwaltung gestellt (siehe unten):
Die Antwort war allerdings wenig aufschlussreich. Nach unserer eigenen Recherche gibt es in diesen Fällen eine Korrekturmöglichkeit.
Wie eine Korrektur aussehen kann
Die Grundlage ist eine offizielle Aufteilung in Vorder- und Hinterland.
Die in der BORIS-Bodenrichtwertkarte des Landes NRW angegebenen Werte beziehen sich zunächst auf die gesamte, im Bebauungsplan festgelegte Grundstückstiefe.
- Vorderland: bebaute Fläche
- Hinterland: baulich nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbare Fläche
Für unbebaubares Hinterland müsste aus unserer Sicht ein deutlich geringerer Bodenrichtwert gelten.
Die Aufteilung in Vorder- und Hinterland erfolgt allerdings nur, wenn der Gutachterausschuss dies vornimmt – er legt auch die jeweils geltenden Bodenrichtwerte fest.
Wichtig: Eigentümer*innen mit betroffenen Grundstücken müssen sich in solchen Fällen direkt an das zuständige Finanzamt wenden. Bei Fragen unterstützen wir gern. Bitte schreiben Sie in diesem Fall an: wilhelm-windhuis(@)gruene-alfter.de.
Das Thema wurde von Christoph Mirbach, Dr. Dominic Larue und Wilhelm Windhuis bearbeitet.
Unsere Anfrage an die Gemeinde Alfter – und die Antworten der Verwaltung
Um für Klarheit zu sorgen und die Rechte der Bürger*innen transparent zu machen, haben wir folgende Fragen an die Verwaltung gestellt:
1. Sind der Verwaltung Fälle bekannt, in denen Grundstücke als Bauland mit entsprechend hohem Bodenrichtwert eingestuft wurden, obwohl keine Baugenehmigung erteilt werden kann?
Die Antwort der Gemeinde Alfter:
Dem Steueramt sind keine konkreten Fälle bekannt. Die Bewertung der Grundstücke obliegt dem Finanzamt und liegt nicht im Einflussbereich der Gemeinde. Informationen zu baulichen Möglichkeiten liegen der Gemeinde nicht vor und sind beim Fachbereich 3 (Bauleitplanung und Bauen) zu erfragen.
2. Kann in diesen Fällen, in denen eine Bebauung nachweislich ausgeschlossen ist (z.B. Ratsbeschluss, keine Bebauung in zweiter Reihe usw.), eine Anpassung des Bodenrichtwerts beantragt werden?
Die Antwort der Gemeinde Alfter:
Eigentümer von Grundbesitz haben durch einen koordinierten Ländererlass der obersten Finanzbehörde vom 24.06.2024 die Möglichkeit, bei einer deutlich zu hohen Bewertung durch das Finanzamt einen niedrigeren Wert für ihren Grund und Boden geltend zu machen. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Der Nachweis des geringeren Werts muss durch beispielsweise ein Sachverständigengutachten oder einen Kaufvertrag über die fragliche Immobilie/Grundstück, der nicht älter oder jünger als ein Jahr bezogen auf den 01.01.2022 ist, erbracht werden.
Deutlich zu hoch ist der ermittelte Grundsteuerwert erst dann, wenn er 40 Prozent über dem tatsächlichen Wert der Immobilie oder des Grundstücks liegt. In den Fällen, in denen hinter dem Wohnhaus gelegene Gartenflächen mit einem Bodenrichtwert analog zum Wohnhaus bewertet wurden, da sie eine wirtschaftliche Einheit mit dem Haus bilden, haben die Eigentümer in Einzelfällen die Möglichkeit, durch Teilvermessung ein Grundstück aufzuteilen. Die Teilung eines bebauten Grundstückes bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.
3. Wie sieht in diesem Fall der Verfahrensablauf aus?
Die Antwort der Gemeinde Alfter:
Sobald ein neuer, im vorliegender Beispielfall ein niedrigerer Grundsteuerwert, vom zuständigen Finanzamt anerkannt wurde, wird der Grundsteuermessbetrag zum Stichtag 01.01. eines Kalenderjahres ggf. rückwirkend oder aber erst für die Zukunft abgeändert und dem Steueramt mitgeteilt. Daraufhin wird ein angepasster Grundbesitzabgabenbescheid erstellt.